Améliorer la rentabilité de ses immeubles en cédant l'usufruit temporaire
TEXEL PARTICIPATIONS, holding crée en 1992, propose aux propriétaires d'immeubles une offre d'achat portant sur le seul USUFRUIT TEMPORAIRE d'un ensemble immobilier : appartement, immeuble à usage d'habitation ou professionnel.
L'USUFRUIT TEMPORAIRE est matérialisé par l'actualisation sur une durée conventionnelle des flux locatifs générés par les baux (habitations ou commerciaux.)
Il résulte du démembrement entre la nue-propriété conservée par les propriétaires actuels et l'USUFRUIT TEMPORAIRE objet de l'offre.
Il s'agit d'une cession pour une période déterminée, à titre onéreux, constatée dans un acte notarié, dont la durée est comprise entre 10 et 20 ans.
A l'issue de la période contractuelle le remembrement est automatique et sans couts fiscaux.
Le prix de cession, librement négocié entre les parties, est indépendant de l'âge du propriétaire, il est payé comptant le jour de l'acte authentique.
Comment est calculé le prix de l'USUFRUIT TEMPORAIRE ?
1/ L'assiette de la valorisation résulte de la combinaison de 4 paramètres :
- qualité des immeubles
- qualité de l'emplacement
- analyse des baux
- flux locatifs bruts
2/ L'assiette ainsi déterminée sera minorée des couts de détention (fiscaux, admininistratifs, entretien des immeubles) qu'auraient supportés de toute façon le propriétaire .Le résultat est le flux locatif net.
3/ Le flux locatif net est alors actualisé selon une formule mathématique objective et transparente. C'est le prix payé pour l'USUFRUIT TEMPORAIRE.
Quelle est la fiscalité applicable à la cession de l'USUFRUIT TEMPORAIRE ?
Le cédant de l'USUFRUIT TEMPORAIRE se verra appliquer, pour le montant du prix encaissé, le régime des cessions immobilières des particuliers : une exonération totale d'impôt si l'immeuble est détenu depuis 15 ans, soit depuis 1993.
Pourquoi céder l'USUFRUIT TEMPORAIRE d'un immeuble ?
Au plan fiscal : encaissement d'un capital en franchise d'impôt
forte minoration de l'IRPP
l'immeuble sort de l'assiette de l'ISF
Au plan économique : l'immeuble reste dans le patrimoine familial
l'immeuble garde la même politique de gestion technique car l'offre de TEXEL PARTICIPATIONS contractualise et budgétise dans l'acte notarié l'entretien courant et un programme pour les gros travaux .L'administrateur de bien est maintenu dans ses fonctions en accord avec le nu-propriétaire.
Au plan financier : bien que chaque dossier soit un cas d'espèce il apparaît le plus souvent que le rendement net du patrimoine immobilier se trouve augmenté de 30 à 50 %.
Quelles sont les conditions optimales du modèle d'intérêts partagés entre nu-propriétaire et usufruitier ?
- un immeuble de qualité loué aux conditions du marché.
- des flux locatifs diversifiés et d'un montant brut annuel de 70 000€ minimum.
- Les baux commerciaux dits " triple net " ou l'ensemble des taxes, travaux d'entretien et grosses réparations (art 605 et 606 du Code Civil) sont contractuellement mis à la charge du locataire.
Texel Participations intervient en France dans toutes les régions.